Hisseli tapu, bir taşınmazın birden çok kişiye belirli paylarla ait olduğunu gösteren tapudur. Medeni Kanun'daki adı paylı mülkiyettir; paylar 1/4 ya da 250/1000 gibi oranlarla yazılır ve taşınmazın belirli bir bölümüne değil, tamamına yayılır.
Hisseli bir arsada hiçbir paydaş “şu köşe benim” diyemez; aralarında kullanım anlaşması yapsalar bile tapudaki paylar arazinin tamamı üzerindedir. Her paydaş kendi payını satabilir ya da ipotek ettirebilir. Ancak malın tamamı üzerinde tasarruf ve olağan kullanımı aşan yapı işleri, aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulünü gerektirir (Türk Medeni Kanunu md. 692). Bu yüzden müteahhit, hisseli bir arsada kat karşılığı sözleşmesini çoğu zaman bütün paydaşlarla imzalamak zorunda kalır.
Paydaşlardan biri payını dışarıdan birine satarsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (md. 733); bir yıllık süre Aralık 2025'teki değişiklikle iki yıldan indirildi. Anlaşamayan paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Hisseli tapuyu kat irtifaklı tapuyla karıştırmayın: kat irtifakında pay belirli bir bağımsız bölüme bağlıdır. Paydaş sayısını ve şerhleri kontrol etmek için arsa alırken dikkat edilecekler sayfasına bakın.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 688 paylı mülkiyet · md. 692 tasarruf işlemleri · md. 732–733 önalım hakkı (7571 sayılı Kanun, 2025)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği RG 03.07.2017 / 30113 · md. 55 maliklerin ruhsata muvafakati
Sık sorulan sorular
Alınabilir; ancak kural olarak parselin bütün maliklerinin ruhsata ve projelere muvafakati gerekir. Kentsel dönüşüm gibi özel kanunlardaki çoğunluk kuralları bunun istisnasıdır.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için güncel mevzuatı ve sözleşmenizi esas alın, gerekirse uzmana danışın.